Bolig er for de fleste det dyreste man kjøer seg gjennom livet. Å kjøpe et hus, leilighet, ville eller en anen bolig koster gjerne fra noen hundre tusen til flere millioner, ja det kan koste flere titalls millioner kroner om boligen er dyr nok.
Så om du kjøper en bolig og du oppdager alvorlige feil eller mangler er det kjempeviktig at du får god hjelp fra en advokat. Det fikk to klienter av Advokatfirmaet Møller:
To av våre klienter kjøpte en bolig i Mandal der det ble oppdaget omfattende feil og mangler. Videre ble boligen markedsført med en strandlinje som det viste seg at ikke kunne utnyttes som forutsatt. Klient var misfornøyd med advokaten de fikk tildelt gjennom boligkjøperforsikringen og byttet til vårt kontor. Det resulterte i et oppgjør på én million kroner fra selgers eierskifteselskap, samt 225 000 kroner selskapet der megleren hadde tegnet sin ansvarsforsikring.
Det er nesten ikke til å tri, i tillegg til omfattende feil og mangler tenkte kanskje de nye boligeierne at, ja men vi har da ihvertfall en fin strand. Den gang ei. Du kan lese mer om saken her.
Hvilke rettigheter har man ved heving av boligkjøp?
I saken LB-2009-156611 var spørsmålet om byggherren hadde rett til å heve avtalen og kreve erstatning på grunn av vesentlig kontraktsbrudd fra entreprenøren. Entreprenøren (Løken) hadde trukket seg fra arbeidet på tomten 7. desember 2007 ved å fjerne maskinene. Årsaken til dette var at byggherren (Jensen) hadde holdt tilbake betalingen av de to første fakturaene. Dette er vanlige problemstillinger innen Eiendomsrett.
Lagmannsretten måtte dermed drøfte om entreprenørens heving var berettiget, for å avgjøre om en eventuelt uberettiget heving ga byggherren hevingsrett som følge av forsinkelsen grunnet opphøret i arbeidet.
Lagmannsretten vurderte spørsmålet som følger:
Det blir spørsmål om Løken hadde rett til å innstille arbeidet på denne måten. Dette spørsmålet henger nært sammen med spørsmålet om Jensen hadde rett til å holde tilbake betalingen av de to første fakturaene. Dersom Jensen hadde rett til dette, innebærer Løkens innstilling av arbeidet et vesentlig kontraktsbrudd, som gav Jensen rett til å heve avtalen og kreve erstatning. I motsatt fall foreligger det et vesentlig kontraktsbrudd fra Jensens side, som ville gi Løken rett til å heve avtalen, det vil si innstille arbeidet slik det ble gjort.
Partene er enige om at boligoppføringsloven kommer til anvendelse på avtalen mellom Løken og Jensen. Det følger av boligoppføringsloven § 3 at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av loven. Vurderingen av om forbrukeren blir dårligere stillet, skal skje i tilknytning til det enkelte vilkår. Avtaleforholdet mellom partene er følgelig regulert av den muntlige avtalen basert på Løkens tilbud og boligoppføringsloven.
Når det gjelder spørsmålet om Jensen hadde rett til å holde tilbake betalingen av de to første fakturaene, må retten ta stilling til hva som er avtalt mellom partene om betalingen. Tilbudet fra Løken som Jensen aksepterte muntlig med noen korreksjoner, inneholder ingenting om betalingen. Løken har forklart at han avtalte muntlig med Jensen at det skulle foretas á konto betalinger, noe Jensen bekreftet at han aksepterte. Lagmannsretten legger derfor til grunn at det muntlig var avtalt mellom partene at det skulle skje á konto betalinger.
[…]
For lagmannsretten fremstår det noe uklart om Løken var klar over at boligoppføringsloven fikk anvendelse, og i særdeleshet om han var klar over begrensningene for å kunne avtale forskuddsbetaling i § 47.
[…]
Lagmannsretten har derfor, i likhet med tingretten kommet til at det ikke forelå noe betalingsmislighold fra Jensens side da Løken 10. desember 2007 trakk seg fra avtalen. Som det fremgår, hadde for øvrig Jensen betalt den første fakturaen 150 000 kroner 7. desember 2007. Løken hadde følgelig ikke adgang til å heve avtalen.
[…]
Når Løken avbrøt arbeidet og trakk tilbake ansvarsretten, finner lagmannsretten det derfor klart at dette innebar et vesentlig kontraktsbrudd fra Løkens side, som ga Jensen rett til å heve avtalen, jf. boligoppføringsloven § 20. Jensen har derfor krav på erstatning, jf. boligoppføringsloven § 22, jf. § 35.
Dommen illustrerer at reglene i bustadoppføringslova er ufravikelige til ugunst for forbrukeren. I dette tilfellet var ikke entreprenøren klar over at reglene gjaldt, og hadde da avtalt en ordning i strid med regelen i lovens § 47. Byggherren, som måtte regnes som forbruker, hadde da ikke misligholdt kontrakten ved å bryte den muntlige avtalen.
Slik kan man utløse en aksjeeier i et aksjeselskap.
Aksjeselskap vil ha muligheten til å utløse aksjeeiere etter aksjeselskapsloven. Hensynet bak reglene om utløsning er at aksjeselskapet skal kunne kjøpe ut aksjeeiere som skaper problemer for driften av selskapet, uten å måtte gå veien om oppløsning.
I det videre vil det gjøres rede for vilkårene for å få en aksjeeier utløst etter aksjeselskapsloven, noe som er vesentlig når det gjelder selskapsrett.
Utløsning av en aksjeeier Aksjeselskapsloven § 4-25 gir regler om utløsning av aksjeeier etter at det er reist søksmål. Avgjørelsen om å reise søksmål treffes av generalforsamlingen etter forslag fra styret, jf annet ledd. Etter bestemmelsen «skal» domstolen utløste aksjeeier dersom han ved «mislighold har krenket selskapsforholdet vesentlig», dersom det har oppstått et alvorlig og varig motsetningsforhold mellom aksjeeieren og andre aksjeeiere i selskapet vedrørende driften av selskapet eller dersom andre tungtveiende grunner tilsier at aksjeeieren utløses.
Ordlyden «skal» må forstås slik at retten er pliktig å utløse aksjeeieren dersom et av de to nevnte tilfellene foreligger. Det foreligger ikke noe ytterligere krav om at disse forholdne medfører at «tungtveiende grunner» taler for å utløse aksjeeier slik tilfellet er for innløsning. Domstolen er dermed pliktig til å treffe beslutning om utløsing i de tilfelle vilkårene er oppfylt. En annen sak er at vurderingen av om vilkårene er oppfylt innebærer skjønnsutøvelse av domstolen.
For det første er domstolen pliktig å treffe avgjørelse om utløsning dersom aksjeeieren ved «mislighold» har krenket selskapsforholdet «vesentlig». Kravet om mislighold innebærer at aksjeeier må ha handlet i strid med askjeeierkontrakten eller loven. Videre må dette kontraktsbruddet krenke selskapsforholdet «vesentlig». Dette innebærer at ikke ethvert kontraktsbrudd gir grunnlag for utløsning. Selskapsforholdet må bli påvirket i betydelig grad. Typisk vil dette være illojal opptreden eller myndighetsmisbruk. Uenighet om driften av selskapet kan medføre at det oppstår et alvorlig og varig motsetningsforhold mellom aksjeeierne. Aksjeeieres motiv for kjøp av aksjer i et selskap er som hovedsak økonomisk motivert.
Det ville derfor vært urimelige dersom de var bundet til selskapet til tross for at det ikke ville være mulig å drive det på en måte som ivaretok aksjeeiernes interesser.
Vilkår for utløsing av aksjeeiere Til slutt vil det foreligge grunnlag for utløsning dersom tungtveiende grunner tilsier at aksjeeieren utløses. Dette vilkåret er ment å fange opp de tilfellene hvor det vil være urimelig at aksjeeier i et aksjeselskap skal kunne fortsette å bli i selskapsforholdet. Vurderingen er konkret og det er opp til domstolen å avgjøre om det foreligger tungtveiende grunner i det enkelte tilfellet.
De andre forholdene som gir grunnlag for utløsing kan imidlertid gi retningslinjer for når det foreligger slike tungtveiende grunner. Etter disse forholdene må det sies å kreve særskilte grunner for å kunne utløse en aksjeeier. En tilsvarende terskel må anvendes i vurderingen av om det foreligger tungtveiende grunner.
Enkelte ting i livet er dyrere enn andre, advokater kan for eksempel fort bli kostbart. Men som med alt annet man kjøper, kan man også spare penger på advokatregningene. Forskjellene på advokatpriser kan være stor så her er det mulig å spare mye penger. Og på internett er det nå enklere en noensinne å finne billige advokater.
Men hvordan finner man billige advokater? Man registrerer rett og slett sitt oppdrag på nettet og advokatene konkurrerer så om å gi deg best mulig tilbud og laest mulig pris.
Din forespørsel formidles til flere aktuelle advokater i ditt nærområde. Flere tilbud fra advokater gir bedre beslutningsgrunnlag og muligheter for deg som forbruker.
Du vurderer pris, erfaring, referanser og kvalitet før du tar en avgjørelse. Tjenesten er gratis og selvsagt uforpliktende.
Gunnar Andreassen 
Du må være logget inn for å legge inn en kommentar.