Urettmessig heving fra entreprenør ga hevingsrett for byggherren

Hvilke rettigheter har man ved heving av boligkjøp?

I saken LB-2009-156611 var spørsmålet om byggherren hadde rett til å heve avtalen og kreve erstatning på grunn av vesentlig kontraktsbrudd fra entreprenøren. Entreprenøren (Løken) hadde trukket seg fra arbeidet på tomten 7. desember 2007 ved å fjerne maskinene. Årsaken til dette var at byggherren (Jensen) hadde holdt tilbake betalingen av de to første fakturaene. Dette er vanlige problemstillinger innen Eiendomsrett.

Lagmannsretten måtte dermed drøfte om entreprenørens heving var berettiget, for å avgjøre om en eventuelt uberettiget heving ga byggherren hevingsrett som følge av forsinkelsen grunnet opphøret i arbeidet.

Lagmannsretten vurderte spørsmålet som følger: 

Det blir spørsmål om Løken hadde rett til å innstille arbeidet på denne måten. Dette spørsmålet henger nært sammen med spørsmålet om Jensen hadde rett til å holde tilbake betalingen av de to første fakturaene. Dersom Jensen hadde rett til dette, innebærer Løkens innstilling av arbeidet et vesentlig kontraktsbrudd, som gav Jensen rett til å heve avtalen og kreve erstatning. I motsatt fall foreligger det et vesentlig kontraktsbrudd fra Jensens side, som ville gi Løken rett til å heve avtalen, det vil si innstille arbeidet slik det ble gjort. 

Partene er enige om at boligoppføringsloven kommer til anvendelse på avtalen mellom Løken og Jensen. Det følger av boligoppføringsloven § 3 at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av loven. Vurderingen av om forbrukeren blir dårligere stillet, skal skje i tilknytning til det enkelte vilkår. Avtaleforholdet mellom partene er følgelig regulert av den muntlige avtalen basert på Løkens tilbud og boligoppføringsloven. 

Når det gjelder spørsmålet om Jensen hadde rett til å holde tilbake betalingen av de to første fakturaene, må retten ta stilling til hva som er avtalt mellom partene om betalingen. Tilbudet fra Løken som Jensen aksepterte muntlig med noen korreksjoner, inneholder ingenting om betalingen. Løken har forklart at han avtalte muntlig med Jensen at det skulle foretas á konto betalinger, noe Jensen bekreftet at han aksepterte. Lagmannsretten legger derfor til grunn at det muntlig var avtalt mellom partene at det skulle skje á konto betalinger. 

[…] 

For lagmannsretten fremstår det noe uklart om Løken var klar over at boligoppføringsloven fikk anvendelse, og i særdeleshet om han var klar over begrensningene for å kunne avtale forskuddsbetaling i § 47. 

[…] 

Lagmannsretten har derfor, i likhet med tingretten kommet til at det ikke forelå noe betalingsmislighold fra Jensens side da Løken 10. desember 2007 trakk seg fra avtalen. Som det fremgår, hadde for øvrig Jensen betalt den første fakturaen 150 000 kroner 7. desember 2007. Løken hadde følgelig ikke adgang til å heve avtalen. 

[…] 

Når Løken avbrøt arbeidet og trakk tilbake ansvarsretten, finner lagmannsretten det derfor klart at dette innebar et vesentlig kontraktsbrudd fra Løkens side, som ga Jensen rett til å heve avtalen, jf. boligoppføringsloven § 20. Jensen har derfor krav på erstatning, jf. boligoppføringsloven § 22, jf. § 35. 

Dommen illustrerer at reglene i bustadoppføringslova er ufravikelige til ugunst for forbrukeren. I dette tilfellet var ikke entreprenøren klar over at reglene gjaldt, og hadde da avtalt en ordning i strid med regelen i lovens § 47. Byggherren, som måtte regnes som forbruker, hadde da ikke misligholdt kontrakten ved å bryte den muntlige avtalen.

Finn mer nyttig informasjon på Enterprisejuristene.no.

Utløsning av aksjeeier

Slik kan man utløse en aksjeeier i et aksjeselskap.

Aksjeselskap vil ha muligheten til å utløse aksjeeiere etter aksjeselskapsloven. Hensynet bak reglene om utløsning er at aksjeselskapet skal kunne kjøpe ut aksjeeiere som skaper problemer for driften av selskapet, uten å måtte gå veien om oppløsning.

I det videre vil det gjøres rede for vilkårene for å få en aksjeeier utløst etter aksjeselskapsloven, noe som er vesentlig når det gjelder selskapsrett.

Utløsning av en aksjeeier
Aksjeselskapsloven § 4-25 gir regler om utløsning av aksjeeier etter at det er reist søksmål. Avgjørelsen om å reise søksmål treffes av generalforsamlingen etter forslag fra styret, jf annet ledd. Etter bestemmelsen «skal» domstolen utløste aksjeeier dersom han ved «mislighold har krenket selskapsforholdet vesentlig», dersom det har oppstått et alvorlig og varig motsetningsforhold mellom aksjeeieren og andre aksjeeiere i selskapet vedrørende driften av selskapet eller dersom andre tungtveiende grunner tilsier at aksjeeieren utløses.

Ordlyden «skal» må forstås slik at retten er pliktig å utløse aksjeeieren dersom et av de to nevnte tilfellene foreligger. Det foreligger ikke noe ytterligere krav om at disse forholdne medfører at «tungtveiende grunner» taler for å utløse aksjeeier slik tilfellet er for innløsning. Domstolen er dermed pliktig til å treffe beslutning om utløsing i de tilfelle vilkårene er oppfylt. En annen sak er at vurderingen av om vilkårene er oppfylt innebærer skjønnsutøvelse av domstolen.

For det første er domstolen pliktig å treffe avgjørelse om utløsning dersom aksjeeieren ved «mislighold» har krenket selskapsforholdet «vesentlig». Kravet om mislighold innebærer at aksjeeier må ha handlet i strid med askjeeierkontrakten eller loven. Videre må dette kontraktsbruddet krenke selskapsforholdet «vesentlig». Dette innebærer at ikke ethvert kontraktsbrudd gir grunnlag for utløsning. Selskapsforholdet må bli påvirket i betydelig grad. Typisk vil dette være illojal opptreden eller myndighetsmisbruk. Uenighet om driften av selskapet kan medføre at det oppstår et alvorlig og varig motsetningsforhold mellom aksjeeierne. Aksjeeieres motiv for kjøp av aksjer i et selskap er som hovedsak økonomisk motivert.

Det ville derfor vært urimelige dersom de var bundet til selskapet til tross for at det ikke ville være mulig å drive det på en måte som ivaretok aksjeeiernes interesser.

Vilkår for utløsing av aksjeeiere
Til slutt vil det foreligge grunnlag for utløsning dersom tungtveiende grunner tilsier at aksjeeieren utløses. Dette vilkåret er ment å fange opp de tilfellene hvor det vil være urimelig at aksjeeier i et aksjeselskap skal kunne fortsette å bli i selskapsforholdet. Vurderingen er konkret og det er opp til domstolen å avgjøre om det foreligger tungtveiende grunner i det enkelte tilfellet.

De andre forholdene som gir grunnlag for utløsing kan imidlertid gi retningslinjer for når det foreligger slike tungtveiende grunner. Etter disse forholdene må det sies å kreve særskilte grunner for å kunne utløse en aksjeeier. En tilsvarende terskel må anvendes i vurderingen av om det foreligger tungtveiende grunner.

Timbeco treelementer og modulbygninger

treelement-timbeco

Timbeco modulbygninger.

Å planlegge, produsere og konstruere hus eller bygninger er en omfattende prosess som trenger både oppmerksomhet og viktige avgjørelser for kjøperen og kompetanse og erfaring fra leverandøren.

Noen kjøpere kjøper dyre eller kjedelige boliger eller bygninger, men andre finner interessante løsninger og moderne leverandører.

Det finnes mange bedrifter å velge mellom når man skal ha et bygg laget av prefabrikkerte elementer, enten det er fasadeelementer til en modulbygning eller treelementer til et modulhus.

Timbeco Woodhouse i Estland har spesialisert seg på designe, frakte og konstruere flotte og effektive byggelementer til boliger og bygninger i Skandinavia. Timbeco står bak store prosjekter i Norge, Sverige, Finland og Danmark og er en anerkjent leverandør med mange års erfaring.

Les mer om Timbeco modulhus og modulbygninger her.

Hva kan jeg kreve ved mangelfull håndverkertjeneste

verktoy

Du har rettigheter ved mangler etter håndverksarbeid.

Lurer du på hvilke rettigheter du har dersom en håndverkertjeneste er mangelfull? I slike tilfeller etablerer håndverkertjenesteloven en rekke ulike rettigheter for forbrukeren. Dersom mangel faktisk foreligger, kan forbrukeren i noen tilfeller holde tilbake betalingen, kreve retting, kreve prisavslag, heving, eller kreve erstatning.

Når det gjelder tilbakehold av betaling, er det den delen av betalingen som sikrer kravet ditt, som kan holdes tilbake. Slik at du ikke trenger å betale full pris for en ufullstendig tjeneste. Retten til tilbakehold fastsettes i håndverkertjenesteloven § 23.

Når det gjelder krav om retting, er det en forutsetning at dette kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for den næringsdrivende parten, altså håndverkeren. Håndverker kan også kreve å få mulighet til å rette tingen i forkant av eventuelle krav om heving eller prisavslag. Tilsvarende gjelder unntaket om urimelig kostnad. Du kan også nekte håndverkeren å rette mangelen på særlig grunnlag. Håndverker selv må bære kostnad for rettingen.

Når det er tale om prisavslag, skal dette tilsvare kostnadene for retting av mangelen. Blir disse kostnadene urimelige sett i lys av mangelens reelle betydning, i disse unntakstilfellene beror utmålingen på mangelens betydning.

Vilkåret for heving er at formålet med tjenesten har blitt vesentlig forfeilet som følge av mangelen. Denne vurderingen beror på en helhetlig og konkret evaluering.

Dersom du lider et videre økonomisk tap som følge av feilen, kan man i noen tilfeller også kreve erstatning. For å lese mer om dette eller de øvrige rettighetene en forbruker kan ha i tråd med mangelfull håndverkertjeneste, kan du klikke her.

Strømming bedre enn kino og TV

netflix-tv

Mange flere streamer.

I dag velger de fleste å begynne med strømming. Ikke bare musikk, men filmer og serier. Musikkbutikkene er borte, nedlasting av musikk er ikke så praktisk, så streaming av musikk via tjenester som Spotify og Apple Music er mer praktisk, billigere, raskere og enklere.

Slik er det også med kinofilmer. Du får filmen med en gang den er utgitt og du kan se den når det passer for deg. Billigere, også.

Og så er det også med serier. Dessuten slipper du å vente til neste ukedag for å vente på neste episode, du kan ta flere etter hverandre fra sofaen.

Så joda, det er enklere, raskere, mer praktisk og så videre. Men det er også billigere. Transport til og fra en kino, mat og drikke på en kino og selve kinobilletten er en ganske kostbar opplevelse, men selvsagt er det noe spesielt med det. Men økonomi er viktig for de fleste.

Det samme gjelder serier. Ikke bare utvalget og at det er enklere, men TV-pakkene koster penger og abonnement å strømmetjenester er ganske billige, dessuten har alle uansett internett abonnement uansett, dermed  blir strømming bedre enn kino og TV.

i tillegg kommer det nå mange flere filmer og serier fordi konkurransen har blitt større og det samme har utvalget. Sjekk bare alle nyhetene og filmer og serier på Cine.no. Det kommer nå serier og filmer fra flere produsenter enn tidligere, og det er en god nyhet for alle som liker underholdning.

Oslo Webdesign utvider med flere avdelinger

oslo-webdesign

Oslo Webdesign.

Oslo Webdesign, en av landets ledende bedrifter innen webdesign utvider med flere avdelinger rundt om i Norge.

Årsaken er en stadig økning etterspørsel innen webrelaterte tjenester hos både norske og utanlandske bedrifter og merkevarer i Norge.

Oslo Webdesign utvikler hjemmesider og markedsfører bedrifter i hele Norge, nå er selskapet i ferd med å åpne nye avdelinger i landet.

Her er de nye avdelingene:

Webdesign er ikke bare en kunst, det er avhengig av erfaring. Det å vite hvilke metoder og teknikker som virker og hvilke som ikke fungerer.

Oslo Webdesign ledes av David Jensen, en av landets mest kjente webdesignere som har en imponerende portfolio med ambassader, kjente merkevarer og bedrifter på merittlisten.

Man er med andre ord trygg om man velger en av Oslo Webdesign sine avdelinger for å lage sin nye nettbutikk eller nettside.

Miljøvennlig flytting i Oslo

oslo-transport-flytte

Flytting og miljø.

Miljøet er viktig for oss alle, og de fleste av oss er bevisste på å velge miljøvennlige produkter og driver med sortering av avfall og så videre.

Det er mange bedrifter som også er oppmerksomme på miljøet og forsøpling, og det gjelder de fleste bransjer.

Derfor finner du miljøvennlig emballasje i butikkene, klimavennlige boliger, resirkulerte produkter og så videre. Men det gjelder også tjenester vi kjøper, som for eksempel flytting.

For flytting har også konsekvenser for miljøet rundt oss, tenk bare på emballasje, søppel og så videre. Ett av flyttebyråene i Oslo som tar hensyn til miljøet er Oslo Transport og Flytteservice.

Dette flyttebyrået i Oslo tar seg av alt avfall fra flyttingen i henhold til strenge regler, og det er jo greit å vite, ikke sant?

Apple iPhone mest populært i Norge

apple-store-tokyo

Apple Store.

Tre forskjellige iPhone modeller fra Apple tar pallen for de mest solgte mobiltelefonene i Norge i August, skriver Bodøposten.no.

Det er modellene Apple iPhone XR, Apple iPhone XS3 og Apple iPhone XS Max som er de mest solgte smarttelefonene ifølge mobiloperatøren Telia.

Et moment når man kjøper smarttelefoner har blitt muligheter for reparasjon siden mobilene i virkeligheten er små avanserte datamaskiner med ekstrafunksjoner som kamera, video og internett.

Nå har Apple utvidet mulighetene for service utenom garanti-tiden, skriver AppleShopaholic.com. Dette er reparasjoner og delebytter utført av autoriserte partnere, slik at du som kunde er mer sikret.

Norsk makrell «helsekjendis» i Kina

makrell-kina

Makrell er populært i Kina.

Fisk er sunn mat, og det er det mange i Asia som vet. Dessuten er norsk fisk veldig populært i denne verdensdelen.

Høyt næringsinnhold bør trekkes frem for å få flere kinesere til å spise norsk makrell. Det konkluderer en fersk rapport som har sett på markedsmulighetene for den norske makrellen i Kina. Rapporten vil bli presentert under Pelagisk Arena i Ålesund 5. september, skriver Sykdomsportalen.no.

I Kina, med sine rundt 1,4 milliarder innbyggere, er sjømatkonsumet økende. I 2008 spiste hver kineser i gjennomsnitt om lag 30 kilo sjømat per år. I 2015 var tallet 40 kilo, og det forventes at sjømatkonsumet vil fortsette å stige i årene fremover.

Les hele artikkelen her.

Flytting i Oslo og Akershus

flytting

Flytting i Oslo.

Skal du flytte trenger du som regel hjelp, enten det er venner og kjente om du ikke skal flytte med så mye møbler og innbo, men om du skal flytte med mye møbler og masse innbo trenger du hjelp med flyttingen av et flyttebyrå.

Det er mange fordeler med å bruke et flyttebyrå, du slipper å leie flyttebil og å gjøre tunge luft med fare for din egen helse. Dessuten er flyttelasten forsikret hos et flyttebyrå.

Det samme gjelder bedriftflytting, skal man flytte kontoret fra en adresse til en annen er det som regel smartest å la profesjonelle folk gjøre jobben.

Om du flytter i Oslo og Akershus kan Totalflytting ordne flyttingen for deg, helt fra pakking og vasking til lagring og transport.

Totalflytting er et flyttebyrå for alt innen flytting i Oslo samt Lørenskog og Lillestrøm i Akershus.